Bed and breakfast: Normativa fiscale

In questo articolo ti parlerò degli adempimenti fiscali e burocratici  e della normativa per aprire un Bed & Breakfast. Affronterò il tema caldo legato agli aspetti fiscali di questo tipo di attività, svolta sia in forma occasionale, che imprenditoriale. 

Ma soprattutto quando, come e quante tasse pagare relativamente ai proventi che deriveranno dalla gestione. Se stai per aprire un B&B, ti suggerisco di proseguire la lettura.

Negli ultimi anni, questo nuovo modo di viaggiare ha visto un incremento significativo. La possibilità di godersi una vacanza in maniera più genuina, entrando in contatto con le persone del luogo, crea un’esperienza unica nel suo genere.

Aprire un B&B: tutto ciò che devi sapere

L’apertura di un “letto & colazione” è davvero così facile?  Lo sarà se segui tutte le dritte che sto per darti.

1. La nozione di“B&B occasionale”
2. Come vengono considerati i redditi e i ricavi ricavabili da un’attività di B&B occasionale?
3. La nozione di “B&B Professionale”
4. Come vengono considerati i ricavi ricavabili da un’attività di B&B professionale? E non solo…
5. Adempimenti burocratici: prezzi e struttura

“Per aprire un B&B è sufficiente recarsi presso l’Ufficio Turistico del proprio Comune di residenza (o presso l’APT o IAT locale) e fare denuncia di inizio attività”

Facile si, ma non così tanto.

1. B&B occasionale: ecco una definizione

Il servizio di documentazione tributaria, Risoluzione del 14/12/1998 n. 180 dice a riguardo:

“…la compresenza del titolare e degli ospiti nelle unita’ immobiliari messe a disposizione lasciano intendere che l’attività non rientra tra quelle di sfruttamento dell’immobile per fini commerciali, essendo questo destinato principalmente a soddisfare le esigenze abitative di coloro che offrono ospitalità ..!

“…Pertanto, il carattere saltuario della attività di fornitura di “alloggio e prima colazione”, che s’identifica, sostanzialmente con quello dell’occasionalità, ne consente, in via generale, l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA.

Ciò sempre che, ovviamente, tale attività, anche se esercitata periodicamente, non sia svolta in modo sistematico, con un carattere di stabilità, evidenziando un’opportuna organizzazione di mezzi che  è indice della professionalità dell’esercizio dell’attività stessa.”

Cosa significa aprire un B&B occasionale

L’esercizio dell’attività di Bed & Breakfast occasionale si identifica quando vengono soddisfatte una serie di caratteristiche:

• l’affitto delle stanze non deve essere massivo, ma occasionale
• il proprietario deve essere in possesso di altri redditi (come lavoro dipendente, altra attività professionale ecc.)
• l’offerta di servizi aggiuntivi deve essere minima o addirittura assente
• l’erogazione dei servizi agli ospiti, come il rifacimento delle stanze, la pulizia o la colazione, devono essere eseguiti dal titolare o da i suoi familiari
• l’immobile non deve essere interamente dedicato all’attività di B&B, anzi la destinazione principale deve soddisfare le esigenze abitative del titolare o dei suoi familiari
• la pubblicità della struttura è ridotta al minimo
• l’ospitalità può essere offerta in al massimo tre camere, con un totale di sei posti letto per un massimo di 270 giorni all’ anno ed un minimo di 45 giorni di apertura continuativa

2. Redditi e ricavi di un’attività di B&B occasionale:

La certificazione dei ricavi per i B&B occasionali deve avvenire rilasciando al cliente una ricevuta semplice (non fiscale), applicando su quelle di importo superiore ai 77,47 €, una marca da bollo da 2,00 €.

La ricevuta deve essere del tipo madre-figlia in modo che il titolare conservi una copia per la dichiarazione dei redditi.

L’affittuario ha l’obbligo di rilasciare ricevuta (non fiscale), che deve essere:

• in duplice copia
• numerata progressivamente 
• datata con codice fiscale del cliente

Deve, inoltre, indicare:

• il numero giorni di permanenza
• il corrispettivo dei giorni di permanenza

I REDDITI percepiti devono essere indicati:

• Nel Quadro RL redditi diversi del Modello Unico al rigo 14 denominato attività commerciali non esercitate abitualmente.
• Nel modello 730 nel Quadro D5 redditi diversi per i quali è prevista la detrazione.

Come gestore del B&B devi dotarti di un registro (in forma libera) un “bollettario” per documentare l’incasso dei singoli corrispettivi giornalieri e le spese inerenti al fine di determinare il reddito che hai conseguito.

Attenzione → Il reddito imponibile viene determinato dalla differenza dei ricavi ed i costi.

Vuoi un esempio dei possibili costi? L’acquisto di saponi, carta igienica, cornetti e marmellate per la colazione ed altri prodotti inerenti l’attività.

Ti ricordo che i costi devono essere adeguatamente documentati. Se l’acquisto è inerente all’attività solo in parte (come nel caso delle bollette),  la spesa non è deducibile interamente, ma soltanto in parte.

3.Cosa significa avere un B&B professionale?

Il servizio di documentazione tributaria, Risoluzione n. 155/E-158584 dice:

”… nell’eventualità in cui l’attività venisse svolta in modo sistematico e con carattere di stabilità, evidenziando una certa organizzazione di mezzi, la medesima si qualificherebbe in termini abituali e quindi professionali…”)

QUINDI:

Le caratteristiche che identificano un’attività di impresa sono:

• esercizio abituale ed esclusivo
• nessun’altra attività “prevalente” (lavoro dipendente, libero professionale, ecc.);
• Destinazione dell’immobile principalmente alle esigenze abitative degli ospiti, anziché del titolare o dei suoi familiari;
• Elevato turn-over degli ospiti;
• Utilizzo di uno o più collaboratori;
• Offerta di servizi aggiuntivi rispetto a quelli minimi previsti (noleggio bici e/o attrezzature sportive, interpretariato, convenzioni piscine, ecc.);
• Pubblicità periodica e ricorrente (su riviste, periodici, internet).

4. Come vengono considerati i ricavi ottenuti da una attività di  B&B PROFESSIONALE?

Qualora l’attività di B&B assuma un carattere imprenditoriale sarà necessario procedere all’ apertura della partita Iva.

Le attività economiche che danno luogo a ricavi aventi un certo carattere di stabilita’ sono, infatti, attratte nella sfera impositiva dell’I.V.A. ai sensi dell’articolo 4 del D.P.R. n. 633 del 1972 citato, attuativo dell’articolo 4, comma 2 della VI direttiva CEE n. 77/388 del 17 maggio 1977.

Successivamente dovranno essere presentate la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, detta SCIA, (presso il registro delle imprese della Camera di Commercio di appartenenza). Occorre inoltre l‘Iscrizione alla gestione INPS Commercianti.

L’INPS per le attività di Affittacamere, Bed&Breakfast e Casa Vacanze non prevede l’applicazione di un contributo fisso trimestrale, come disciplinato dall’ art. 8 del D.L 97 del 29 Marzo del 1995:

Le persone che esplicano l’attività di affittacamere  (di cui al nono comma dell’art. 6 della legge n. 217 del 17 maggio 1983)  sono soggette a contribuzione previdenziale in rapporto al reddito effettivamente percepito se inferiore al livello minimo imponibile, determinato ai sensi dell’art. 1, comma 3, della legge 2 agosto 1990 n. 233.

Come aprire la p.iva

Se vuoi  procedere da solo, di seguito ti indico come fare. Come per altre attività, devi compilare e far pervenire il modello AA9-12 con una delle seguenti modalità:

• telematicamente, attraverso gli strumenti di un consulente fiscale come regimemini.com;
• cartacea, direttamente alla sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate;
  tramite raccomandata A/R
• All’interno del modello AA9-12, dovrai inserire in aggiunta ai dati personali, alcuni dati specifici come la scelta della sede della propria attività, il codice Ateco corretto ed il regime fiscale adottato.

Per tutte le attività di bed and breakfast il codice Ateco è il seguente: 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti vacanze, bed and breakfast, residence.

Il limite di fatturato previsto dal regime forfettario è di 50.000 € con un coefficiente di redditività del 40%.

5. Adempimenti burocratici: PREZZI E STRUTTURA

Con riferimento alla normativa vigente, puoi determinare liberamente i prezzi, comunicandoli entro il 1° Ottobre di ogni anno si devono comunicare prezzi massimi e minimi dei propri servizi all’ Azienda Turismo.

I prezzi con il timbro del Comune andranno poi affissi dietro alla porta della camera degli ospiti.

Inoltre, secondo il Decreto del Ministero del Turismo e dello Spettacolo 16 ottobre 1991, “i soggetti cui è fatto obbligo della comunicazione (dei prezzi) non possono praticare prezzi superiori ai massimi, né inferiori ai minimi, ad eccezione dei seguenti casi:

• gruppi organizzati composti di almeno 10 persone;
• ospiti per periodi di soggiorno continuativo pari o superiore a 15 giorni;
  bambini al di sotto di 6 anni;
• guide, accompagnatori e interpreti al seguito dei gruppi organizzati di cui al punto 1.”

Entro 30 giorni dalla denuncia di inizio attività, o SCIA, l’Azienda Turismo farà un sopralluogo della struttura, per comunicare a Regione e Provincia le condizioni della stessa.

Avere una struttura ricettiva a norma cosa significa?

Le superfici delle camere, di norma, sono le seguenti:

• 14 mq di superficie minima per camera doppia al netto di ogni locale accessorio.
• 8 mq di superficie minima per camera singola al netto di ogni locale accessorio.
• 6 mq di incremento per l’aggiunta di un letto di tipo tradizionale (80×190 cm.)
• 1 mq di incremento per l’aggiunta di un letto a castello.
• cubature ed altezza delle camere secondo le previsioni dei regolamenti comunali.
• La cucina, se luogo adibito a breakfast, dovrà misurare 6 mq + 0,5 mq per ogni persona alloggiata. Se il breakfast viene servito in un altro locale basteranno 6 mq.
• Il vano adibito a sala breakfast, se esistente, dovrà misurare 1 mq per ogni persona alloggiata.
• I criteri di fissazione delle superfici delle camere in rapporto ai letti, sono definiti dal DPR 1437/1970, art. 1.

C’è da precisare, tuttavia, che tali parametri sono uguali nella gran parte dei Comuni d’Italia, ma non in tutti.

Basta contattare l’ Ulss (Unità locale servizio sanitario) di competenza per avere i requisiti di cui sopra per l’abitabilità nel proprio Comune.

Requisiti igienico sanitari

Il bagno (almeno uno per il totale delle quattro camere), dovrà essere completo di:

• water
• bidet
• lavabo
• vasca o doccia
• specchio
• presa di corrente
• pulsante di chiamata allarme

Inoltre dovranno essere erogate in tutti i locali energia elettrica, acqua calda, riscaldamento. Detti impianti dovranno soddisfare i requisiti di legge per la “messa a norma” degli stessi.

Requisiti di conformità degli impianti

Per ognuno di essi dovrà essere rilasciata, a cura di un tecnico o di un installatore d’impianti, la cd. “dichiarazione di conformità” alle leggi di cui l’elenco è dato di seguito.L. n° 46/90 “Norme per la sicurezza degli impianti”

 DPR 447 del 6/12/91 regolamento di attuazione della 46/90 L. n° 10/91 “Norme per generali l’attuazione del Piano Energetico Nazionale (…)” DPR 412 del 26/08/93 regolamento di attuazione della 10/91 La “messa a norma” in particolare riguarda:

• l’impianto di distribuzione di energia elettrica quanto ai materiali adottati, componentistica, corretto posizionamento delle utenze finali rispetto ai luoghi di pericolo (vicino a lavabi, docce, punti gas), dimensionamento di cavi e interruttori;
• l’impianto di messa a terra e l’impianto di protezione dalle scariche atmosferiche;
• l’impianto idrico-sanitario
• l’impianto di distribuzione del gas quanto a dimensioni valvole e tubazioni,
• posizionamento utenze e contatore, corretta aerazione dei locali;
• l’impianto di produzione di calore (caldaie domestiche a gas) con riferimento alla componentistica, alla corretta installazione e al corretto posizionamento, alla aerazione dei locali e allo scarico dei fumi.

Questa “messa a norma” riguarda comunque tutte le civili abitazioni attraverso le leggi prima elencate.

Aprire un B&B: tutto chiaro?

Ricorda, infine che questa forma di “alloggio” è considerato generalmente più economico delle altre forme di alloggio turistico come hotel o residence, e più caro rispetto agli ostelli o campeggi.

Aprire e gestire un B&B potremmo concludere è relativamente semplice. Certo è che dipende dalle tue aspettative, dalle tue possibilità e dai tuoi obiettivi.

Sia che tu decida di aprire un B&B occasionale o professionale, sappi che, per far arrivare le prenotazioni, dovrai saperlo promuovere.

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